Les interdits
Les biens immobiliers restent à ce jour l’un des principaux actifs légués dans le cadre d’une succession. Des actifs qui doivent faire l’objet d’une estimation étant donné que leur valeur fluctue au gré de l’offre et de la demande. Seulement, estimer une propriété n’est pas une mince affaire puisqu’il n’existe pas de méthode de calcul infaillible. La précision et la justesse de cette estimation sont toutefois au cœur du règlement d’une succession. Toute erreur sera d’une manière ou d’une autre préjudiciable pour les légataires.
Faut-il absolument estimer le patrimoine immobilier du défunt dans le cadre d’une succession ?
En France comme dans d’autres pays, les héritiers sont tributaires des droits successoraux calculés sur la base de la valeur du patrimoine légué. Dans ces conditions, la procédure prévue oblige les particuliers à estimer les biens immobiliers dans le cadre d’une succession. D’ailleurs, cette estimation doit absolument être la plus juste possible pour mener à bien le transfert de propriété sans surcout.
Si la propriété est surévaluée, les légataires devront supporter des taxes bien plus élevées. Si, au contraire, elle est sous-évaluée, les principaux concernés s’exposent à un contrôle fiscal suivi d’un redressement. Dans le cas où l’administration conteste la valeur déclarée du bien, il faudra compléter les droits de succession et également s’acquitter d’éventuelles pénalités. S’il y a suspicion de fraudes, les personnes impliquées seront dans le collimateur du fisc pendant encore une ou deux années.
Quelle est la bonne méthode pour estimer la valeur d’un bien ?
La réglementation n’impose aucune méthode de calcul aux professionnels de l’immobilier. Néanmoins, la Cour de cassation a donné une définition plus ou moins claire de la « valeur vénale » d’un bien. Celle-ci se définit comme le prix établi selon la loi de l’offre et de la demande sans tenir compte d’autres facteurs au moment de l’estimation. Dans ces conditions, la personne chargée de cette évaluation doit absolument connaitre l’état du marché. D’où l’intérêt de solliciter un notaire, un agent immobilier ou encore un spécialiste de la gestion de patrimoine.
Les principaux points à respecter dans le cadre d’une succession
Cette estimation doit en principe être réalisée au plus vite dans la semaine qui suit le décès du défunt. Cette disposition évite notamment que la valeur du bien fluctue pour venir majorer ou minorer les droits d’enregistrement.
Néanmoins, il a lieu de signaler que sous certaines circonstances les légataires profitent d’un traitement particulier au regard des droits de succession. Si le bien abrite le conjoint survivant, les enfants mineurs ou la personne pacsée, les principaux concernés ont droit à un abattement de 20 %. Ce dispositif n’est cependant pas applicable si les légataires occupent la résidence en question.
Les héritiers peuvent également prétendre à un abattement dans le cas d’une habitation toujours en location. Dans ce cas, cette décote dépendra notamment de la durée restante du bail. Afin de prendre connaissance des dispositifs particuliers, mieux vaut faire appel à un expert de la gestion de patrimoine. Habitué à accompagner les particuliers dans le règlement d’une succession, ce spécialiste connait tous les dispositifs auxquels on peut prétendre selon la situation.
Comment affiner une estimation immobilière ?
Vous l’aurez compris, vous avez tout intérêt à demander l’intervention d’un professionnel pour estimer avec justesse la valeur d’un bien. Néanmoins, ne vous contentez pas d’un seul intervenant. Il est courant de solliciter 3 agents immobiliers pour ce type d’estimation. On retiendra alors la moyenne des prix indiquée par ces professionnels. Cette méthode permettra de prouver sa bonne foi en cas de litiges avec le fisc.
Une estimation immobilière requiert la tenue d’une visite pendant laquelle le professionnel constate l’état du bien. Il profitera également de ce moment pour cerner les atouts de l’habitation qu’il s’agisse de son exposition au soleil, la qualité des ouvrages ou encore le cadre qu’elle propose.
Auprès de certaines villes, les intéressés ont la possibilité de consulter un fichier listant les transactions opérées dans la zone. En vous penchant sur les montants engagés, vous pouvez avoir une idée plus précise des prix pratiqués sur le marché de l’immobilier. Parfaitement conscient de difficultés rencontrées par les particuliers dans le cadre d’une succession, le ministère des Finances a mis à la disposition des citoyens un simulateur dénommé Patrim. Après s’être connecté sur la plateforme, il suffira de donner les caractéristiques du bien pour obtenir une estimation plus ou moins exacte. Malheureusement, les personnes résidant en Moselle en Alsace et à Mayotte ne pourront pas utiliser cet outil puisqu’il ne collecte pas les informations sur les transactions immobilières opérées dans ces régions.
À quoi faut-il s’attendre si l’administration fiscale conteste la valeur déclarée ?
Le règlement d’une succession suscite naturellement l’intérêt de l’administration fiscale. C’est à cette occasion à la suite du transfert de certains biens qu’un particulier passera d’une tranche d’imposition à une autre. Ainsi, le fisc s’efforcera d’estimer avec exactitude la valeur des propriétés léguées. Pour ce faire, les responsables procèdent habituellement par comparaison. Ils se referont au prix d’un autre bien situé dans la même zone.
Si la propriété a été réellement sous-évaluée, vous devrez régulariser votre situation dans les meilleurs délais. Si cette sous-évaluation est intentionnelle et que la fraude est avérée, l’administration peut vous contraindre à verser une amende représentant 40 à 80 % des droits d’enregistrement. Dans l’éventualité où la fraude n’est constatée qu’après plusieurs années, le fisc peut également retenir des intérêts dont le taux est fixé par la loi.
La Société Civile Immobilière : la solution pour faciliter la succession ?
Toutes ces informations vous mettent en lumière toutes les difficultés à surmonter pour régler une succession. Sachez cependant qu’il existe une solution pour s’affranchir des droits d’enregistrement et autres redevances dues à l’administration. De plus en plus de particuliers font le choix de fonder une Société Civile Immobilière. Cette forme juridique permet aux parents de céder des parts sociales d’une valeur de 100 000 € à leurs enfants tous les 15 ans. En profitant de ce dispositif, il est tout à fait possible de préparer sa succession de son vivant et à moindre cout. On pensera cependant à solliciter un professionnel pour peser les conséquences juridiques et fiscales d’une telle décision.
Quels sont les critères qui sont le plus souvent oubliés dans l’estimation d’un bien immobilier ?
A l’heure où de plus en plus de personnes en France s’intéressent de près ou de loin au monde de l’immobilier, force est de constater que cela peut rapidement tourner au cauchemar pour toutes celles et ceux qui ne font pas attention à l’ensemble des critères ! Comme vous l’avez sans doute compris, avec les quelques informations que nous avons pu vous indiquer, il n’est pas rare de voir certains particuliers oublier certains critères très importants dans le cadre de leur estimation de maison ou d’appartement.
Pourtant, en se tournant vers un article qui explique très clairement l’estimation d’un bien immobilier, cela reste assez facile de trouver tous les critères à ne pas oublier. Les professionnels de l’immobilier constatent toutefois que certains de ces critères sont souvent négligés dans l’estimation d’un bien, qu’il s’agisse d’une maison ou même d’un appartement :
L’exposition
Comme vous pouvez vous en douter, une maison ou un appartement n’aura pas forcément le même prix s’il s’agit d’une habitation exposée en plein nord ou en plein sud ! Vous devez donc prendre en compte cet aspect dans votre estimation immobilière, sans quoi vous risquez de vendre votre bien immobilier à un prix démesuré…
La vue
Bien qu’il soit assez difficile de donner un prix à une vue depuis une maison ou un appartement, vous devez absolument prendre en compte cet aspect. Pour mieux vous aider, n’hésitez pas à comparer avec les vues que les autres peuvent avoir !
Les pièces supplémentaires
On l’oublie aussi très souvent, mais toutes les habitations ne disposent pas forcément d’un grand garage, ou même d’une cave ! Ainsi, si vous en avez à votre disposition avec la maison ou l’appartement que vous vendez, il est primordial de bien le mentionner !
